Czym jest zastrzeżenie bezusterkowego odbioru
Strony umowy o roboty budowlane mają określone prawa i obowiązki. Po stronie wykonawcy robót leży wzniesienie budynku zgodnie z projektem, z kolei po stronie inwestora – odbiór inwestycji i zapłata za wykonaną usługę budowlaną. W praktyce, strony nie zawsze wykonują swoje obowiązki w terminie. Inwestorzy nader często odmawiają odbioru robót budowlanych, uzależniając go od braku wszelkich wad. Powołują się wówczas na istniejące w umowie o roboty budowlane zastrzeżenie bezusterkowego odbioru. Czy jest ono możliwe? Okazuje się, że strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależniać zapłaty za usługę od braku jakichkolwiek usterek. Co na to orzecznictwo?
Umowne zastrzeżenie bezusterkowego odbioru są nieważne
Zgodnie z dominującą linią orzeczniczą, odbiór robót jest obowiązkiem zamawiającego, a postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru, uznać należy za nieważne jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c. (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2017 r., sygn. I ACa 689/16).
Roboty budowlane należy uznać za zrealizowane, jeśli zostały wykonane zgodnie z zakresem przedmiotowym umowy, na co nie ma wpływu zidentyfikowanie przez zamawiającego nieistotnych wad, usterek i niedoróbek (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 października 2017 r., sygn. I ACa 321/17). Dlatego też wystąpienie nieistotnych wad i usterek nie uzasadnia odmowy odbioru robót. Przeciwne podejście powodowałoby zbyt daleko idącą nierówność stron, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie. Byłaby to zbyt daleko idąca nierówność zwłaszcza, jeśli weźmiemy pod uwagę, że wady nieistotne uprawniają zamawiającego do roszczeń z tytułu rękojmi lub gwarancji (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 października 2016 r., sygn. I ACa 138/16).
Ponadto umożliwiałoby to zamawiającym naliczanie kar umownych za niedotrzymanie terminu realizacji umowy warunkowanej przedstawieniem robót do odbioru w stanie idealnym, co w praktyce jest niemal niemożliwe (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 maja 2017 r., sygn. I ACa 1720/16).
Według Sądu Najwyższego, umowa o roboty budowlane, „jako umowa obligacyjna pozostawia jednak stronom swobodę indywidualnego określania treści, z tym że wówczas staje się umową nienazwaną, mieszaną itp. Interpretacja umowy sugerowana przez skarżącego prowadziłaby natomiast do wniosku, że każde odstępstwo od stanu idealnego (co do którego nie wiadomo, na podstawie jakich kryteriów byłby ustalany) dawałaby prawo inwestorowi odmowy odbioru obiektu. Takie postanowienia byłyby sprzeczne z naturą zobowiązania do wybudowania domu jednorodzinnego (art. 3531 k.c.) i wskutek tego nieważne” (wyrok SN z dnia 22 czerwca 2007, V CSK 99/07).
Stanowisko podziela Sąd Okręgowy w Łodzi, zgodnie z którym „w orzecznictwie przyjmuje się również, że umawianie się na tzw. odbiór bezusterkowy, czyli uzależnianie odebrania obiektu od braku jakichkolwiek wad, jest uznawane za sprzeczne z właściwością zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane i naruszające równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków. Oznacza to, że postanowienia umów o roboty budowlane przewidujące, że odebranie obiektu może nastąpić tylko w przypadku braku jakichkolwiek wad, są nieważne bezwzględnie jako wykraczające poza swobodę umów wyznaczoną właściwością zobowiązania. Ujawnienie wad robót budowlanych nie wpływa na obowiązek zamawiającego odbioru robót, a istnienie wad może powodować uruchomienia roszczeń z rękojmi czy gwarancji, nie może być natomiast utożsamiane z niewykonaniem umowy o roboty budowlane” (Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi 11 lutego 2020 r., sygn. akt X GC 1089/19).
Przyczyny są oczywiste
Dopuszczalność wprowadzenia do kontraktów zastrzeżenia bezusterkowego odbioru naruszałoby równowagę pomiędzy stronami. Inwestor mógłby przeciągać w czasie odbiór, a czasem w ogóle mogłoby do niego nie dojść. Warto jednak dodać, że inwestor nie jest na straconej pozycji. Jeśli wady są na tyle istotne, że trudno mówić o zrealizowaniu danej inwestycji to nie można przyjmować, że wykonawca wywiązał się z umowy. Przykładem tego typu odmowy mogłaby być sytuacja w której odbiór nie jest możliwy z powodu nieosiągnięcia gotowości do odbioru. Brak gotowości może wynikać z niezakończenia wszystkich prac. Zgodnie z prawem odmowa odbioru może nastąpić w przypadku tzw. wad istotnych.